Comment choisir son terrain ?

Le choix du terrain est primordial pour mener à bien votre projet de construction. C'est sur celui-ci que reposera votre future maison et un mauvais choix peut nuire à votre confort et au pire provoquer de grandes catastrophes ! Il faut donc prendre en compte tout un ensemble de paramètres avant d'arrêter sa décision.

Définir son projet

Il faut avant tout que le terrain soit compatible avec votre maison et qu'il sache la mettre en valeur. Selon les spécificités voulues pour votre construction, le terrain pourrait s'avérer inadapté d'un point de vue géologique – sa topographie, sa composition... -- ou pratique – la distance avec les réseaux, les nuisances des alentours...Parfois même les deux !

Vous devez donc être sûr de votre projet avant de démarcher un terrain, ainsi que de vos besoins et préférences personnelles. Est-ce une maison principale ou secondaire ? Est-elle classique à étage ou plain-pied ? Sur combien de m² pourrait-elle s'étendre ? Quelle serait la distance maximale séparant votre maison du travail ou de l'école pour les enfants ? Souhaitez-vous vous isoler ou conserver une proximité avec les autres ?

Définir le budget

Dans le même ordre d'idées, vous devez savoir combien d'argent vous êtes prêts à dépenser. Au moment de fixer cela, il ne faut pas oublier deux choses.

Premièrement, le coût du terrain en soi varie facilement selon de nombreux facteurs : sa surface et ses caractère géologiques bien sûr mais aussi sa proximité ou non avec le centre-ville, s'il s'agit d'un terrain de lotissement ou diffus, d'un terrain viabilisé ou non, d'un terrain proche ou non des réseaux publics, etc.

Deuxièmement, pensez aux dépenses annexes liées au terrain, que ce soit les taxes associées (d'habitation et foncière), le raccordement en cas de terrain non viabilisé, les corrections à apporter au terrain en cas de sol moins adapté (voir étude du sol), ou encore l'assurance dommages-ouvrage plus ou moins coûteuse selon les risques que présente le terrain.

Choix de l'interlocuteur

Une fois que vous êtes sûr de vous quant à la construction et son financement, il s'agit de trouver le terrain. Et pour mieux le choisir, il faut savoir à qui s'adresser. Il existe de nombreux interlocuteurs possibles, des agents immobiliers aux constructeurs en passant par les lotisseurs, les notaires, sans oublier les fameuses petites annonces. Il sera bien sûr recommandé de s'adresser à un spécialiste qui saura vous conseiller selon votre projet et vous proposer un large choix de terrains.

En ce sens, les agents immobiliers et notaires sauront vous guider mais cela implique des frais supplémentaires, là où un particulier de petites annonces vous épargnera ces dépenses mais sera moins approprié pour vous guider. S'adresser à un constructeur ou un lotisseur est aussi pertinent mais vous devrez vous engager avec cette personne par la suite, limitant peut-être votre champ d'action. Là encore, selon votre projet (et la précision ou non de celui-ci), le choix de l'interlocuteur peut ne pas être le même.

De manière générale, comparez les terrains et visitez-les plusieurs fois avant de les sélectionner.

Lotissement ou diffus ?

Pour mieux aiguiller son choix de terrain, il convient de faire la différence entre les deux. Le terrain en lotissement a été découpé au préalable par le lotisseur. Il a été légalement tenu de le borner, de le viabiliser, bref de le prendre propre à la construction en vous épargnant des démarches coûteuses en temps et en argent. En revanche, cela rend le terrain plus cher et soumis à plus de contraintes, le lotisseur ayant son propre cahier des charges en plus des contraintes de la commune.

Le terrain diffus est lui plus isolé – bien qu'il peut être issu d'un ancien découpage. Il n'a pas nécessairement été viabilisé et nécessite donc plus d'aménagements pour être fin prêt à accueillir la construction. Ce qui augmente la facture en terme de dépenses annexes mais rendant ainsi le terrain moins cher, en plus de vous offrir une plus grande marge de manœuvre quant à votre projet, dans les limites des prérogatives de la commune bien entendu.

Quelle surface à choisir ?

Si vous savez quelle superficie fera votre maison, il convient de choisir une surface en conséquence pour son terrain. Sauf que bien entendu, les besoins ne sont pas les mêmes. Certains n'auront aucun problème à être proches du voisinage avec un extérieur réduit là où d'autres souhaiteront leur tranquillité et leur grand jardin. Lequel nécessitera un certain entretien et une dépense supplémentaire. D'autant que, fort logiquement, plus la surface sera importante, plus le prix sera élevé. Votre projet, votre budget et vos envies détermineront les dimensions du terrain.

Étude du sol

Bien entendu, le terrain doit pouvoir supporter votre maison. Il doit donc être considéré comme "constructible", soit apte à accueillir une construction de manière générale. Cela étant, cela peut être insuffisant car chaque projet est différent et peut donc être plus ou moins bien adapté pour le terrain. C'est pourquoi il est conseillé (et de plus en plus imposé) d'effectuer une étude du sol. Un géotechnicien se renseigne sur le terrain et la composition du sol en effectuant plusieurs contrôles (présence de gypse ou d'argile, déformation du sous-sol, degré d'humidité...). Selon les résultats obtenus, votre maison sera au choix parfaitement adaptée au terrain, ou le projet nécessitera quelques aménagements (notamment des fondations plus profondes), ou bien elle ne sera pas éligible pour ce terrain.

Une telle vérification vous permettra d'éviter l'achat d'un terrain qui s'avérerait sur le moyen ou long terme inadapté, sinon dangereux pour votre maison. Dans le même ordre d'idées, il convient de s'assurer que le terrain n'est pas placé dans une zone dangereuse, faisant l'objet d'un plan de prévention pour une inondation, un tremblement de terre, etc. Dans ce cas, l'étude du sol devient obligatoire. Sinon vous pouvez vous adresser à la mairie qui saura aussi vous renseigner quant à certains risques potentiels.

La topologie et l'orientation du terrain

En plus de l'étude du sol, il s'agit de vérifier plusieurs aspects relatifs à la topologie du terrain. Par exemple, il faut surveiller si le terrain est parfaitement plat ou s'il possède des parcelles en pente. Cela joue un grand rôle dans l'écoulement de l'eau. Aussi, comment faut-il placer la maison sur ce terrain ? L'orientation est importante car il faut savoir quelles pièces éclairer en priorité tout en mettant la maison en avant et en conservant de bonnes vues. Le tout sans réduire son intimité en cas de proximité avec le voisinage, et sans que celui-ci ne vous bouche l'accès au soleil. Sans oublier bien sûr le vent !

De manière générale, vous serez aussi guidés par la réglementation RT 2012 qui fixe de nouvelles prérogatives en matière d'énergie et qui fixe donc quelques règles pour maximiser les apports énergétiques du soleil. Vous aurez aussi à penser aux zones d'ombre, notamment en cas de présence de végétation aux alentours. Des arbres bien placés peuvent vous protéger en cas d'intempéries mais leur abondance peut aussi être synonyme d'un sol très humide, donc à contrôler étroitement.

Viabilisation et connexions

Cela est un point que vous devez prévoir à l'avance dans votre projet mais qui varie selon le terrain choisi. Un terrain constructible n'est pas forcément viabilisé, c'est à dire relié aux réseaux publics vous fournissant en énergie (eau, gaz, électricité...) indispensable pour votre quotidien. Il l'est obligatoirement dans le cas d'un terrain en lotissement mais bien moins souvent en terrain diffus. Il faut donc compter la distance séparant le terrain de ces réseaux : plus elle sera élevée, plus le coût du raccordement à ces réseaux sera élevé. Sauf que plus un terrain sera proche de ces réseaux, plus le terrain lui-même sera coûteux ! Il convient donc de trouver le juste équilibre.

Pensez aussi à la couverture téléphonique et internet : renseignez-vous quant à la qualité de celle-ci dans le secteur où vous envisagez d'acheter votre terrain. Une mauvaise qualité vous poussera à investir dans un équipement supplémentaire.

Prérogatives de la commune

Chaque commune possède son propre PLU, son Plan Local d'Urbanisme. Celui-ci détermine un certain nombre d'aspects obligatoires quant à l'architecture de votre maison : la hauteur maximale, les matériaux, la couleur des murs, etc. Ceux-ci ne sont pas les mêmes selon la commune et peuvent entrer en contradiction avec votre projet. C'est à vous de choisir : vous vous adaptez aux prérogatives de la commune ou vous optez pour un terrain dans une commune plus adéquate. Pour en savoir plus, si un terrain précis vous intéresse, procurez-vous le certificat d'urbanisme auprès de la mairie concernée. Vous saurez leurs règles locales d'urbanisme quant aux dimensions, à l'alignement, la hauteur, la forme, etc.

Réputation et proximité avec voisinage

Le terrain peut sembler idéal une fois tous les aspects précédents contrôlés mais il sera toujours utile de questionner les personnes habitant aux alentours pour en savoir plus. Est-ce que le coin est fréquentable ? Est-ce que le secteur présente des risques particuliers. Est-ce que des nuisances sonores sont fréquentes ? Et bien entendu, est-ce que l'implantation de votre future maison ne posera pas de problème au voisinage ? Là encore, à vous de savoir si vous souhaitez être davantage isolé ou si vous souhaitez cette proximité. Et si oui, il convient de bien délimiter le terrain via un bornage.

Revente ?

Ce n'est pas l'aspect auquel on pensera en priorité puisqu'on veut avant tout vivre dans cette nouvelle maison et pas immédiatement envisager sa revente. Reste qu'il s'agit d'un paramètre non négligeable : combien ce terrain peut-il vous rapporter à la revente ? Sera t-il encore assez attractif après votre passage ? Après tout des aspects du terrain peuvent s'avérer comme des défauts au futur acheteur là où vous aviez choisi de les ignorer. Notez donc tous ces éléments, quand bien même ils ne jouent pas un si grand rôle pour votre achat.