Le Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) | |
- Un contrat réglementé |
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Cadre réglementaire Le CCMI entre dans le cadre des dispositions des articles L. 231-1 à L. 231-13 et R. 231-1 à R. 231-14 (art. L. 232-1 ; L. 232-2 et R. 232-1 à R. 232-7 pour le CCMI sans fourniture de plan) du Code de la construction et de l’habitation (CCH) telles qu’elles résultent de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 (appelée plus communément « loi de 1990 ») et des textes pris pour son application :
Il répond également aux obligations de l’article L. 271-1 du CCH, tel qu’il résulte de la loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989 (loi Neiertz, art. 20, Droit de rétractation), ainsi qu’à celles de la loi n° 79-596 du 13 juillet 1979 (loi Scrivener, art. 17, Condition suspensive de l’obtention du ou des prêts pour le financement de la maison). Le projet doit également être conforme aux règles du Code l’urbanisme. |
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Pour quelles prestations faire signer un CCMI ? Le CCMI est obligatoire, à partir du moment où une personne fait construire :
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Il existe deux types de contrats : Le CCMI avec fourniture de plan (le plus répandu) Cas 1. Le constructeur propose le plan
Cas 2. Le constructeur fait proposer le plan Tel est le cas lorsque le constructeur (l’entrepreneur) adresse directement le maître de l’ouvrage (le particulier) à l’architecte ou au bureau d’études. C’est aussi le cas du constructeur qui se charge de la construction d’après un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faite pour son compte. Cas 3. Le constructeur fournit le plan directement ou indirectement et réalise une part, même minime, des travaux. C’est le cas des maisons en kit lorsqu’il y a livraison, assemblage et mise hors d’eau sur un terrain appartenant au maître d’ouvrage. Le CCMI sans fourniture de plan Le constructeur, sans fournir, même indirectement, le plan (le maître d’ouvrage apporte lui-même un plan utilisable en l’état), se charge au minimum des travaux de gros oeuvre, de mise hors d’eau (charpente et couverture) et de mise hors d’air (menuiseries extérieures). |
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- Les assurances et les garanties |
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La garantie de livraison à prix et délais convenus La garantie de livraison couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, aux prix et délais convenus. Cette garantie est OBLIGATOIRE et le constructeur doit fournir, au plus tard à la date d’ouverture du chantier, une attestation nominative établie par le garant qui sera annexée au contrat. La garantie de livraison couvre aussi les pénalités forfaitaires applicables pour les retards de livraison de plus de trente jours. |
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L’assurance dommages-ouvrage Elle doit être OBLIGATOIREMENT souscrite par le maître de l’ouvrage ou le constructeur pour le compte de celui-ci, avant la date d’ouverture du chantier. Elle prend effet à la réception et couvre le paiement des réparations des désordres qui relèvent de la garantie décennale. Les désordres devront être déclarés par le maître d’œuvre à l’assureur par lettre recommandée avec accusé de réception. Toutefois, elle garantit également le paiement des désordres survenus :
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La garantie de paiement des sous-traitants Dans le cadre du CCMI, le constructeur de maisons individuelles a pour obligation de fournir à ses sous-traitants, sous peine de sanctions pénales, une garantie de paiement. Le constructeur doit également adresser la copie des contrats de sous-traitance à l’établissement qui apporte la garantie de livraison prévue à l’article L. 231-6 du CCH. |
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La garantie de remboursemen Elle n’est pas obligatoire, le constructeur peut choisir de se contenter d’un dépôt de garantie (montant de 3% maximum du prix convenu). En revanche, si le constructeur souhaite recevoir des paiements avant le début de travaux, il doit fournir une caution personnelle et solidaire délivrée par un organisme financier qui s’engage à rembourser les versements effectués par le maître de l’ouvrage au cas où ces remboursements seraient dus. Dans ce cas, une attestation de garantie de remboursement, établie par le garant, doit être annexée au contrat. La garantie est tout d’abord donnée pour le cas où le maître de l’ouvrage exerce la faculté de rétractation dans le délai de sept jours à compter de la réception du contrat par le maître de l’ouvrage. La garantie est donnée également pour le cas où le contrat ne peut être exécuté faute de réalisation des conditions suspensives dans le délai prévu. Enfin, la garantie est également donnée pour le cas où le chantier n’est pas ouvert à la date convenue au contrat. |
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La garantie de parfait achèvement Elle est prévue pour tous les contrats et implique que le constructeur s’engage à prendre en charge les désordres, quelles que soient leur nature et leur importance, signalés à la réception ou pendant l’année qui suit la réception par le maître d’ouvrage par courrier en recommandé avec accusé de réception. La garantie de parfait achèvement ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage. |
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La garantie de bon fonctionnement Elle couvre pendant une durée de deux ans à compter de la réception (il s’agit d’une durée minimale qui pourrait éventuellement être étendue par le contrat) toutes les malfaçons qui peuvent affecter les éléments d’équipements dissociables de la construction. |
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La garantie décennale Le constructeur est responsable durant 10 ans à partir de la réception de la maison, des dommages compromettant la solidité de l’ouvrage, ou le rendant impropre à sa destination ainsi que des malfaçons des éléments d’équipement liés au gros œuvre. |
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- Vous allez signez un CCMI : ce que vous devez savoir |
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Nota : nous étudierons ici le cas du CCMI avec fourniture de plan. Avant de signer votre CCMI, il convient :
Vous trouverez ci-dessous quelques indications sur ces sujets. |
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Le plan de financement Il convient de vous assurer que votre projet est compatible avec vos moyens financiers (vous pouvez par exemple vous faire établir un plan de financement par l’Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) et conservez la maîtrise du financement en négociant vous-mêmes les prêts auprès de plusieurs banques). Pensez à englober dans votre plan de financement le coût de l’achat du terrain et le coût de la construction. Le constructeur de maisons individuelles peut également vous orienter sur les possibilités de prêts. N’hésitez pas à lui faire part de votre situation personnelle. Attention à ne pas faire de fausses économies en sacrifiant la qualité du projet ou en vous réservant trop de travaux. |
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Le terrain (recherche – choix – achat) En ce qui concerne la recherche et le choix du terrain, c’est en principe à vous (particulier acheteur) qui désirez faire construire qu’il appartient de trouver un terrain qui vous convienne. Néanmoins le constructeur peut, là aussi, vous orienter vers un agent immobilier ou un lotisseur et attirer votre attention sur les avantages et inconvénients, notamment au regard de vos besoins, liés à l’emplacement. Avant toute démarche, consultez à la mairie, ou à la Direction départementale de l’équipement (DDE), le plan local d’urbanisme (ou le plan d’occupation des sols) de la commune, s‘il y en a un. Il vous informera sur les projets d’urbanisme. Attention à la nature et à la qualité du sol du terrain choisi, celui-ci peut entraîner des surcoûts d’adaptation. En cas de doute, une étude de sol est à réaliser. Cas 1. Si le terrain est situé en dehors d’un lotissement vous devez déposer une demande de certificat d’urbanisme (à envoyer ou à déposer à la mairie de la commune où se trouve le terrain). Il est délivré gratuitement dans un délai maximum de deux mois et doit indiquer les dispositions d’urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété, le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus. Il indique également si le bien est ou non concerné par un des droits de préemption. Assurez-vous des limites de votre terrain auprès du cadastre et éventuellement faites établir un bornage par un géomètre expert. Attention de ne pas oublier de vérifier la viabilité du terrain mais également dans le cas où le terrain est raccordé aux réseaux, les frais de branchements aux réseaux. Cas 2. Si le terrain est inclus dans un lotissement, le terrain est constructible. Vous avez la garantie qu’il est viabilisé et raccordé aux réseaux, mais vous devez vérifier que votre projet est possible. Il convient donc de demander à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges ou à défaut l’arrêté de lotir pour vous assurer que votre projet est compatible avec les dispositions qu’ils prévoient. Le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente, mais cela ne vous dispense pas de vérifier la surface du terrain. En ce qui concerne l’achat du terrain, il ya deux étapes importantes :
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Le constructeur Le choix du constructeur est important car il sera votre unique interlocuteur tout du long de la construction. N’hésitez pas à demander à chaque constructeur que vous rencontrerez un modèle de son contrat et de sa notice descriptive afin de pouvoir les examiner avant de vous engager. Sensibles à la qualité de la construction, les constructeurs de l’UCI établiront avec vous une relation basée sur la confiance. En fonction de vos souhaits mais aussi de la réglementation, votre constructeur sera capable de construire votre maison en répondant à vos attentes. Aucun versement d’argent ne peut être effectué avant la signature du contrat et avant la date d’exigibilité de la créance en respectant l’échelonnement des paiements sous peine de sanctions pénales. Néanmoins, le CCMI avec fourniture de plan peut prévoir : soit un dépôt de garantie, limité à 3 % du prix de la construction. Ce dépôt est effectué sur un compte spécial ouvert au nom du maître d’ouvrage et reste bloqué jusqu’à la réalisation de toutes les conditions suspensives ; soit une caution bancaire qui garantit le remboursement des sommes versées avant l’ouverture du chantier. |
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A la signature Lors de la signature du contrat vous avez un délai de réflexion de sept jours (à compter du lendemain de la première présentation de la lettre vous notifiant l’acte) pendant lequel vous pouvez vous rétracter. Cet acte vous est notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. Profitez-en pour lire attentivement le contrat. Le CCMI doit être rédigé par écrit. Aucune somme ne doit être versée avant l’expiration de ce délai. Les conditions suspensives Le contrat ne peut prendre effet et le chantier ne peut débuter que si toutes les conditions suivantes sont réalisées (il s’agit des conditions suspensives sous lesquelles le contrat peut être conclu) :
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Le contrat doit contenir… Certaines mentions obligatoires sont spécifiques aux dispositions du CCMI avec fourniture de plan :
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A l’ouverture du chantier La date d’ouverture du chantier est une date charnière. En effet,
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La révision de prix Dans le cas du CCMI avec fourniture de plan, le contrat peut prévoir :
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L’échelonnement des paiements Le CCMI avec fourniture de plan prévoit une grille d’appels de fonds qui fixe le pourcentage maximum du prix total que peut percevoir le constructeur à chaque stade de la construction. Les paiements devront intervenir au plus tard à l’expiration du délai prévu au contrat (le point de départ de ce délai est la date de la demande de paiement présentée par le constructeur).
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La réception et le paiement du solde Lorsque les travaux sont achevés, la réception est prononcée contradictoirement entre le constructeur et vous et elle doit être constatée dans un procès-verbal écrit. En aucun cas, la réception ne peut être tacite. Lorsque des réserves sont formulées à l’occasion de la réception, une somme proportionnée à l’importance de celles-ci, et au plus égale à 5% du prix convenu, est consignée jusqu’à la levée de ces réserves (dans ce cas, le constructeur ne peut en aucun cas subordonner la remise des clés au paiement intégral du prix et vous empêcher de consigner les sommes restant dues). Le CCMI avec fourniture de plan vous informe que vous pouvez ou non vous faire assister par un professionnel (architectes et agréés en architecture, contrôleurs techniques ainsi que tous professionnels de la construction titulaires d’un contrat d’assurance couvrant ce type de mission) Cas 1 : vous vous faites assister par un professionnel habilité lors de la réception Cette faculté d’assistance doit être mentionnée dans le contrat.
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Les pénalités de retard La réglementation impose une corrélation entre les pénalités pour retard de paiement (à l’encontre du particulier maître d’ouvrage, c’est-à-dire vous) et les pénalités pour retard de livraison (à l’encontre du constructeur). Le taux de pénalité pour retard de paiement ne peut excéder 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000e du prix par jour de retard. |
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