Lotissement

Définitions

Le lotissement

Le lotissement fait référence à un ou plusieurs terrains divisés en plusieurs propriétés destinées à être construites. Cet ensemble de lots forme une ou des propriétés foncières, en propriété ou en jouissance. Les terrains destinés à accueillir des constructions sont vendus au choix séparément ou ensemble mais le premier cas de figure est le plus répandu. Cette ou ces constructions sont le fruit d'une opération d'urbanisation autorisée par une autorité compétente, menée par un lotisseur et réglementée par le droit de l'urbanisme.

Dans la majorité des cas, l'autorité est la mairie de la commune où sera située le lotissement. Elle mène d'abord l'enquête pour s'assurer que la création du lotissement peut se faire sans aucune contestation, car certaines personnes peuvent éventuellement se sentir lésées. Sans contestations, la mairie délivre un arrêté d'autorisation sous forme de publicité pour officialiser la construction. Elle se charge de légiférer pour la création et l'aménagement des lotissements mais le lotisseur se charge de légiférer pour les relations entre les futurs colotis en rédigeant un règlement et/ou un cahier des charges. Enfin, le constructeur de maison individuelles doit s'assurer que la construction respecte les exigences de chacun, qu'elles soient contractuelles (lotisseur) ou réglementaires (mairie). Ainsi, s'il y a une erreur d'implantation ou des dysfonctionnements quant à la viabilité de la construction, le constructeur est tenu pour responsable.

Le lotissement ne doit pas être confondu avec la copropriété. Dans un lotissement, le propriétaire ne possède que le lot choisi pour construire son habitation. En copropriété, c'est le terrain entier qui appartient à la copropriété. Aussi, un terrain est hors lotissement s'il n'est pas issu d'une division d'un lot. Dans ce cas, le délai de rétraction est facultatif, alors qu'il est obligatoire pour un terrain vendu en lotissement.

Le lotisseur

Le lotisseur est aussi appelé opérateur immobilier, aménageur ou promoteur foncier. Il est généralement un promoteur privé qui acquiert des terrains afin de les revendre par lots. Pour cela, il doit obtenir les documents nécessaires pour permettre la futur construction des bâtiments, notamment le permis d'aménager. Aussi, il doit se charger du plan de division, ainsi que de tous les travaux nécessaires pour assurer la viabilité de l'ensemble : les routes, les espaces verts, le raccordement avec les réseaux de fourniture en eau, en électricité, d'égouts et de télécommunication. Il doit également rédiger le règlement et le cahier des charges du lotissement ainsi que des statuts pour une association syndicale.

Le lotisseur vend ensuite les lots à construire. Il peut choisir entre des propriétaires qui feront construire leur maison et un constructeur immobilier. Les espaces communs sont eux cédés à la commune ou à l'association syndicale. Cependant, sous certaines conditions, le lotisseur peut vendre ses lots et effectuer les aménagements de viabilité après la vente. Par contre, il lui est interdit de promettre une vente ou un achat sans autorisation.

Les colotis

Les colotis sont les propriétaires des lots du terrain qui constitue le lotissement. Il ne faut pas les confondre avec des copropriétaires. Ils règlent les charges liées à l'entretien des espaces et équipements communs et aménagent leur propre lot selon les prérogatives du règlement et du cahier des charges du lotissement. Celui-ci engage les colotis entre eux pour toutes les prérogatives signifiées dans le document. Ceci inclut l'utilisation du sol.

L'association syndicale du logement

L'association syndicale du logement est un organisme rassemblant les propriétaires des lots et représentant les habitants. Elle est obligatoire en présence d'espaces et équipements communs du lotissement. Pour être viable, elle doit être déclarée en préfecture pour déposer ses statuts, lesquels sont rédigés par le lotisseur. Ils comportent le nom, l'objet et l'adresse du siège ainsi que les règles de fonctionnement, les attributions et les modalités de financement. L'association est composée d'une assemblée de propriétaires et d'un comité syndical de gestion qui nomme un président, un trésorier et un secrétaire.

L'association subsiste jusqu'à ce qu'il n'y ait plus d'équipements ou d'espaces communs.



Règlement

Lorsque l'on cherche à vendre un terrain situé dans un lotissement, des règles s'appliquent aussi bien pour la personne qui cède le terrain que la personne qui l'obtient. Le lotissement obéit souvent à des règles qui lui sont propres et qui ne sont pas les mêmes d'un lotissement à l'autre car elles sont rédigées par un lotisseur différent. Cependant, ni le règlement ni le cahier des charges sont obligatoires : ils servent surtout à encadrer les constructions et compléter les règles d'urbanisme de la commune. Ces textes sont ainsi plus contraignants que le Plan Local d'Urbanisme (PLU) ou le Plan d'Occupation des Sols (POS) mais ne doivent pas contrevenir aux textes de la municipalité. Sinon, celle-ci peut s'opposer à l'application ou la reconduction de ces règles.

Les prérogatives du règlement ne sont plus valables après 10 ans d'ancienneté, à partir de la délivrance du permis de lotir. Cependant, elles peuvent perdurer si tel est le souhait des colotis. La majorité doit être atteinte, à savoir les deux tiers des colotis s'ils détiennent trois quarts de la superficie du lotissement, ou bien les trois quarts des colotis s'ils détiennent deux tiers de la superficie du lotissement. Sinon, ce sont les règles du Plan Local d'Urbanisme ou du Plan d'Occupation des Sols qui sont appliquées. Le cahier des charges est lui perpétuel.

Pour le vendeur

Le vendeur ne peut pas vendre n'importe quel terrain. Celui-ci doit être adapté à la construction d'un bâtiment en plusieurs points. Déjà, le terrain doit être précisément délimité via un acte de bornage afin de déterminer une limite claire entre deux terrains. Il se fait à l'aide piquets ou de pierres qui servent de bornes et nécessite généralement l'expertise d'un géomètre. Il peut se réaliser à l'amiable avec les propriétaires de terrains voisins (par procès-verbal) ou par décision de justice en l'absence d'accord.

Ensuite, le sous-sol doit supporter le poids de la construction afin que le futur bâtiment soit viable sur le long terme. Aussi, le lien entre le terrain et les voiries ainsi que les réseaux essentiels doit être assuré. Le futur bâtiment doit pouvoir être alimenté en eau, en électricité ou en téléphone. Par contre les branchements sont effectués après coup.

Dans le cas contraire, l'acheteur peut demander un recours en justice et officialiser cette vente comme nulle.

Pour l'acheteur

Le lotisseur a rédigé un règlement ainsi qu'un cahier des charges. L'acheteur se doit donc de les consulter afin de connaître ses droits et devoirs en tant que colotis. Il peut également consulter le Plan Local d'Urbanisme de sa commune ou bien un certificat d'urbanisme opérationnel afin de connaître les spécificités propres de chaque règlement. Ainsi, il saura si son projet est compatible avec le terrain proposé ou non avant de signer la promesse de vente.

Il doit notamment respecter des règles d'urbanisme : le futur bâtiment ne peut pas être construit n'importe comment. Il faut utiliser des matériaux et des couleurs précis, spécifiés dans le règlement. Il en va de même pour les dimensions du bâtiment (hauteur et largeur). Sinon la mairie sera en droit de refuser à l'acheteur son projet de construction. Le futur propriétaire doit aussi respecter des règles de vie en communauté liées au stationnement, aux plantations, aux clôtures et aux servitudes. La répartition des charges est également spécifiée par le cahier des charges.

Pour l'association syndicale

L'association syndicale réunit tous les propriétaires des parcelles privatives. Ils ont pour missions de faire respecter le cahier des charges, d'entretenir et gérer les espaces et équipements communs cédés par le lotisseur ainsi que de collecter les appels de fonds afin de financer les charges auxquels les propriétaires sont soumis.

Les droits et obligations des propriétaires sont liés aux immeubles concernés par l'association. Ainsi, si le propriétaire change, les règles restent les mêmes. L'adjudicataire d'un lot (celui à qui le bien a été attribué ou vendu) répond aux mêmes contraintes que son prédécesseur et se doit de reconnaître l'association et son adhésion à celle-ci. Il ne peut exiger une restitution de charges et les autres colotis ont pour mission de s'opposer à lui s'il agit en opposition à ces règles. Ce conflit peut être arbitré par un juge et approuvé par la Cour de Cassation. Par contre, les colotis ne peuvent influer sur la vente d'un terrain ou l'annulation de celle-ci en cas de litige car cela ne rentre pas dans leurs prérogatives.

Ces règles cessent de s'appliquer lorsque l'association est dissoute. Cela peut intervenir s'il n'y a plus d'équipements ou d'espaces communs.

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