Acheter un terrain

Comment choisir son terrain ?

  • En définissant au mieux son projet : le terrain doit être compatible avec votre maison. Vous devez donc être certain d'un maximum d'aspects de votre projet afin de mieux cibler votre cherche (architecture, dimensions, etc).
  • En définissant le budget : bien entendu, il faut savoir quelle somme maximale peut-on consacrer au terrain, dont le coût varie facilement (lotis ou diffus, viabilisé ou non, etc). Mais il faut aussi garder une certaine somme pour les à-côtés tels que le raccordement, les taxes ou encore d'éventuelles corrections si vous devez adapter le projet au terrain.
  • En choisissant le bon interlocuteur : vous avez le choix entre les agents immobiliers, les constructeurs, les lotisseurs, les notaires ou encore les petites annonces. Chacun a ses spécificités, entre le catalogue de terrain, leur expertise personnelle, leurs contreparties (vous devez vous engager auprès du lotisseur ou du constructeur), leur coût (le notaire inclut des frais)... Il sera conseillé de comparer les terrains proposés.
  • En préférant le lotissement ou diffus : le lotissement est déjà découpé, borné et viabilisé au préalable mais coûtera plus cher et vous limitera davantage dans votre projet. Le diffus doit être borné et viabilisé dans la majorité des cas mais sera plus accessible et vous laissera une plus grande marge de manoeuvre.
  • En choisissant la bonne surface : selon si vous voulez un grand espace pour un jardin ou conserver une intimité ou si vous voulez garder une proximité avec le cadre urbain. Là aussi, le budget sera un argument important.
  • En étudiant le sol : consultez un professionnel afin qu'il examine le terrain au plus près. Il se renseignera sur le secteur, analysera le sous-sol et sa composition afin de déterminer les risques par rapport à votre projet. Ceci est vivement conseillé pour éviter de mauvaises surprises une fois installé et de plus en plus obligatoire pour certains constructeurs ou assureurs.
  • En prenant en compte la topologie et l'orientation : vous devez vous assurer du côté plat du terrain et quoi faire si les zones en pente peuvent menacer votre projet. Il faut aussi penser à son orientation pour mieux mettre en valeur votre maison et profiter de l'ensoleillement naturel pour réduire les dépenses d'énergie. Ce qui dépend notamment de la place disponible et de la proximité avec le voisinage. Les règles d'urbanisme et les prérogatives de la RT 2012 vous guideront en ce sens.
  • En étudiant la viabilisation : il faut savoir opter pour un terrain suffisamment près des réseaux publics pour un raccordement moins coûteux et compliqué, sans que le terrain ne soit trop cher non plus, sa valeur dépendant entre autres de sa distance vis-à-vis de ces réseaux. Les terrains en lotissement sont déjà viabilisés contrairement aux diffus. Pensez aux démarches à effectuer en cas de viabilisation ainsi qu'à la qualité du réseau téléphonique et internet dans le secteur envisagé. Voir le dossier sur comment viabiliser un terrain.
  • En vous renseignant sur la commune : chaque commune possède un Plan Local d'Urbanisme qui fixe un certain nombre de règles d'urbanisme à respecter (hauteur, couleur, formes...). Il est donc recommandé de se procurer un certificat d'urbanisme pour être au courant de toutes les prérogatives de votre commune quant à une construction.
  • En questionnant le voisinage : il est toujours intéressant de connaître la réputation du secteur quant aux risques naturels ou aux éventuelles nuisances sonores. Pensez donc à interroger les voisins et à vous assurer que votre projet ne nuise pas à leur quotidien.

Pour plus de détail sur le choix du terrain, consultez notre dossier « comment choisir son terrain ».

Les choses à savoir

  • le Plan local d'urbanisme : anciennement POS (Plan d'Occupation des Sols), il indique toutes les règles d'urbanisme appliquées par la commune où vous souhaitez vous installer. Il définit les différents types de terrains (d'habitation, agricoles ou industriels) et comment ceux-ci peuvent et/ou doivent être occupés. Cela passe par la hauteur de l'habitation en passant par son orientation, les matériaux utilisés, les dimensions des ouvertures ou même la couleur de la façade.
  • Le certificat d'urbanisme : c'est un acte administratif qui précise toutes les règles d'urbanisme qu'une commune recommande lors de l'achat d'un terrain. Il indique les prérogatives en matière de droit de propriété (les servitudes), mais aussi si tel projet peut s'accorder avec le terrain en question et sa proximité avec les réseaux publics. Il n'est pas obligatoire lors de l'achat d'un terrain mais il est vivement conseillé afin de s'assurer de la viabilité du projet envers le terrain. Il s'obtient sur demande auprès de la mairie via un formulaire.
  • Les servitudes : il en existe plusieurs. Celle du droit privé est un droit de passage que possède le voisin sur votre terrain en cas de parcelle enclavée. Celle d'utilité publique implique un plan de prévention des risques naturels, d'où des règles de construction plus strictes à respecter. Le droit de préemption permet lui à la collectivité d'en avoir la priorité en cas de travaux (pour les voies publiques notamment)
  • Le cahier des charges : en plus des règles propres à chaque commune, vous aurez à répondre à d'autres contraintes si vous choisissez un terrain en lotissement. Chaque lotissement a son règlement et son cahier des charges. Celui-ci indique les règles de vie collectives, donc les droits et devoirs de chaque personne occupant les terrains du lotisseur. On y retrouve entre autres les obligations d'entretien, les horaires de tonte de la pelouse ou d'un matériel bruyant, ou le type de clôtures autorisées. Ces règles s'ajoutent donc à celles imposées par le PLU. Si jamais deux règles similaires sont présentes, la plus sévère est toujours celle qui est prioritaire.

La procédure d'achat

  • L'offre d'achat : aussi appelée « offre de prix », elle peut être orale ou écrite. Elle n'est pas obligatoire et elle nous vous engage en rien si elle est orale, elle sert surtout à accélérer le processus et vous donner de l'avance en cas de compétition avec d'autres acheteurs. Si elle est écrite et acceptée par le vendeur, elle vous engage définitivement et vous expose à des poursuites en cas de désistement.
  • La promesse unilatérale de vente : ici c'est le vendeur qui s'engage à ne pas faire machine arrière. Cette promesse fait qu'il ne peut proposer ce terrain qu'à vous et personne d'autre et c'est lui qui s'expose à des poursuites en cas de désistement.
  • La promesse ou compromis de vente : les deux parties s'engagent concrètement dans la vente et l'achat du terrain. Aucune rétractation possible (y compris en cas de décès). Un notaire est alors engagé pour le futur acte de vente, qui doit contenir tous les éléments essentiels : l'état civil des deux parties, la description du bien et son prix, le procédé de financement, les éventuelles clauses et mentions d'un mandataire.
  • L'acte de vente et la signature : le notaire permet de rendre la transaction authentique et rédige un acte en conséquence, où il assure le respect de tous les engagements pris par les deux parties, financièrement et légalement. Il peut s'agir d'un notaire choisi par l'une des deux parties, ou les deux, tout comme il peut y avoir deux notaires. L'authentification est faite après signature. Le jour venu, l'acheteur doit régler un montant comprenant le prix du bien vendu, les droits de mutations et les frais de notaires.

Les types de terrains

  • le terrain en lotissement : issu d'une division sur un secteur contrôlé par le lotisseur, il a été borné et viabilisé par celui-ci car il est tenu de le faire. Cela permet de passer directement à la construction (à condition que le terrain supporte votre projet bien sûr) et d'économiser la somme requise pour le bornage et le raccordement. Cependant un terrain de lotissement est plus cher pour ces raisons (en plus d'être plus proches des réseaux) et est soumis à davantage de règles par le lotisseur (règlement et cahier des charges), en plus d'une vie en copropriété qui n'est pas pour tous.
  • le terrain en diffus : c'est un terrain en opposition au terrain en lotissement. Il n'a pas été borné et viabilisé au préalable, bien qu'il peut être issu d'une ancienne division. Vous aurez donc à payer le bornage du terrain mais en contrepartie, le terrain diffus est moins cher que le terrain en lotissement. Aussi, vous n'êtes pas soumis aux règles du lotissement, vous laissant donc une plus grande liberté dans votre projet, là encore selon les prérogatives de la commune et les limitations du sol.
  • le terrain viabilisé : il peut être en lotissement ou diffus. Le terrain en lotissement est obligatoirement viabilisé, le terrain diffus ne l'est pas en général mais peut l'être. Le terrain viabilisé signifie qu'il a été relié aux réseaux publics fournissant les énergies indispensables à la bonne marche de la construction : eau, électrique, gaz, téléphone, assainissement (obligatoire), etc
  • le terrain agricole : comme son nom l'indique, le terrain agricole est destiné aux personnes exerçant une activité dans ce domaine. Elles doivent justifier leur activité pour acquérir ce terrain mais celle-ci n'est pas tenue d'être leur travail : elle peut être une activité secondaire, tout comme la construction. La construction devra servir pour cette activité et ne pas dégrader le terrain. On fait la distinction entre la Zone A pour les terrains strictement agricoles et la zone N pour les espaces naturels, à savoir les terrains forestiers.

Voir notre dossier sur les différents types de terrains.

Rendre un terrain constructible

Avant tout, il faut s'assurer que le terrain soit adapté pour votre projet. On dit d'un terrain qu'il est constructible quand il peut supporter une construction sans modification au préalable. Or en consultant le certificat d'urbanisme de la mairie, vous pourriez apprendre qu'il ne l'est pas par rapport à votre projet. Cependant, il est possible de rendre un terrain non constructible apte à la construction.

Il faut pour cela adresser une demande à la mairie afin qu'elle modifie son Plan Local d'Urbanisme, qui a spécifié des critères rendant le terrain non constructible. La mairie pourra répondre favorablement si la modification demandée ne met pas en péril un projet d'aménagement de la commune ou si elle ne présente aucun risque pour l'environnement et la commune. Elle transmettra le projet de modification au Conseil Régional et aux personnes concernées par la modification pour qu'un schéma de cohérence territoriale soit conçu. Une enquête suivra avec consultation des habitants du secteur et approuvera ou non la modification.

Sinon vous pouvez demander une révision du PLU en vous basant sur le code de l'urbanisme. Là aussi, il faut s'adresser à la mairie, en présentant son projet de façon argumentée : en quoi la modification serait bonne pour votre projet mais aussi pour la commune et en quoi elle ne représente aucun danger.

Les étapes pour acheter son terrain

  • La recherche, en s'adressant au bon interlocuteur (agent immobilier, notaire, constructeur, particulier via petite annonce...), après avoir bien défini son projet et son budget au préalable.
  • Le choix du terrain, selon votre projet, votre budget, vos préférences personnelles et les conditions. Votre projet et votre budget doit être adapté au terrain comme le terrain doit être adapté au projet. Vous devez contrôler le prix du terrain, sa superficie, sa configuration (composition et topographie), sa proximité avec les réseaux publics... Vous devez aussi choisir entre terrain en lotissement (plus cher et plus contraignant mais déjà prêt à la construction) et diffus (moins cher, plus de possibilités mais plus de démarches à effectuer pour le rendre apte à la construction).
  • La procédure d'achat : elle se fait progressivement, avec l'offre d'achat (non-obligatoire) qui vous engage si elle est formulée sur papier ou la promesse unilétarale de vente qui engage le vendeur. Chacun risque des poursuites en cas de désistement s'il va à l'encontre de l'accord. Ceci doit aboutir à un compromis/une promesse de vente, signée par un notaire (un ou deux selon les parties) qui exigera souvent un acompte. Un délai de 10 jours est activé après présentation de l'avant-contrat, et l'acheteur a un mois et demi pour avoir son prêt auprès de la banque. Un jour sera programmé pour la signature définitive après lecture de l'acte par le notaire. Le vendeur remet les clés, l'acheteur règle la somme complète (montant de la vente, droits de mutation, frais de notaire).

Voir toutes les étapes pour acheter un terrain.